Exklusiv: Wohnen muss bezahlbar sein – von Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins
Reiner Wild

Reiner Wild

Reiner Wild ist Geschäftsführer des Berliner Mietervereins e.V. (www.berliner-mieterverein.de). Angesichts explodierender Mieten, steigender Energie- und Heizkosten und einer Berichterstattung, die zumeist kein genaueres Bild über den Hintergrund der Probleme liefert, hat Wirtschaft und Gesellschaft – Analyse & Meinung ihn um eine Analyse der Probleme und Lösungsvorschläge gebeten. Er geht dabei auch kenntnisreich auf die bundespolitische Gesetzgebung, das Landesklimaschutzgesetz und das Energiewendegesetz ein.

Schwere Versäumnisse der Politik

Schon seit mehreren Jahren hat der Berliner Mieterverein e.V. einen stärkeren Anstieg der Mieten bei Vertragsabschlüssen und auch bei bestehenden Mietverhältnissen registrieren müssen. Diese Veränderungen waren erste Signale eines wachsenden Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage auf den Berliner Wohnungsmarkt. Mit Hinweis auf einen angeblich massiven Wohnungsleerstand hat insbesondere die frühere Senatorin für Stadtentwicklung, Frau Junge-Reyer, im bis zum Jahre 2011 regierenden Senat jegliche Eingriffsnotwendigkeiten abgestritten (Anmerkung der Redaktion: Ingeborg Junge-Reyer, SPD, war von 2004 bis 2011 Senatorin für Stadtentwicklung in Berlin). An die Wohnungswirtschaft und potentielle Investoren erging die Botschaft, dass es in Berlin keiner zusätzlichen Anstrengungen bei der Wohnungsversorgung bedarf.

Immerhin gelang es dem Mieterverein, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung von der Notwendigkeit einer differenzierten Analyse des Leerstands zu überzeugen. So wurde die Investitionsbank Berlin beauftragt, eine entsprechende Studie zu veranlassen. Das Forschungsinstitut Analyse & Konzepte ermittelte mit Hilfe einer Eigentümerbefragung, dass nur rund ein Drittel aller leerstehenden Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich angeboten werden. Bedauerlicherweise wurden die Ergebnisse dieser Studie lange der Öffentlichkeit vorenthalten, offenbar um keine Begründungen für eine Umkehr von der damaligen Senatsstrategie zu liefern.

Mit der Bildung der neuen Landesregierung fand dann ein Wechsel zu einer aktiveren Wohnungspolitik im Land Berlin statt, nachdem im Wahlkampf die Probleme auf dem sich stark anspannenden Wohnungsmarkt einen immer höheren Stellenwert erhielten. Allerdings zeichnet sich weiterhin noch nicht ab, dass dem Kern der Wohnungsmarktmisere hinreichend Aufmerksamkeit geschenkt würde: die geringen Einkommen wesentlicher Teile der Berliner Bevölkerung und auch der Zuwanderer, die eine höhere Wohnkostenbelastung zu einem zentralen sozialen Problem Berlins werden lassen. Deshalb sind sowohl in der Neubau- wie in der Bestandspolitik deutliche Korrekturen notwendig. Gleichwohl bleibt auch bei verstärkten wohnungspolitischen Anstrengungen des Senats und der Bezirksämter festzuhalten, dass ohne eine Änderung des Mietrechts und anderer bundesgesetzlicher Rahmenbedingungen eine sozial orientierte Stadtentwicklung nicht zu erreichen ist.

Wohnungsneubau ist notwendig, aber kein Allheilmittel

Die Bevölkerungszahl ist in Berlin in den Jahren 2010-2012 um etwa 100.000 auf mehr als 3,2 Mio. gestiegen. Auch wenn nicht jeder Neuberliner einen eigenen Haushalt gründet, so ist doch unbestritten von einer großen Zahl neuer Haushalte auszugehen, die auf dem Wohnungsmarkt bisher nicht oder nur ungenügend versorgt werden konnten. Berlins Wohnungsmarkt braucht daher mehr Wohnungen. Da nur ein kleiner Teil dieses Defizits im Bestand abgebaut werden kann, braucht Berlin auch mehr Neubau, als dies in den vergangenen Jahren der Fall war. Zwar wurden zwischen 3.000 und 3.500 Wohnungen in den vergangenen Jahren bezugsfertig. Aber wegen eines gleichzeitig nicht unerheblichen Abgangs von Wohnungen ist netto für den Wohnungsmarkt kaum was übriggeblieben.

Noch schwerwiegender ist jedoch, dass das neugeschaffene Wohnungsangebot für die Mehrheit der Wohnungssuchenden keine Erhöhung der Wahlchancen bedeutet, da vorwiegend Eigentumswohnungen oder hochpreisige Mietwohnungen entstanden. Wegen der fehlenden Kappung bei Wiedervermietungen ist auch nicht damit zu rechnen, dass durch sogenannte Sickereffekte durch neue Eigentumswohnungen oder teure Mietwohnungen am Ende von Umzugsketten auch Haushalte mit mittlerem oder niedrigen Einkommen profitieren.

Aus Sicht des Berliner Mietervereins bedarf es Maßnahmen, die zur Erhöhung des Wohnungsangebotes führen, soweit sie einer sozialen und nachhaltigen Stadtentwicklung dienen. Neubau ist demnach kein Allheilmittel für Berlins Wohnungsmarktprobleme. Die Vermischung von versorgungspolitischen und sozialpolitischen Zielen weist in die falsche Richtung. Ein rechnerischer Ausgleich von Angebot und Nachfrage ist kurzfristig ohnehin nicht zu erreichen. Zudem ist die Bevölkerungszunahme in erster Linie auf die Wanderungsgewinne zurückzuführen. Die Zuwanderung aber unterliegt sehr starken Schwankungen.

Die Behauptung, dass die vorgesehene Angebotsausweitung einen nachhaltigen Effekt auf das Mietpreisniveau erzielen wird, ist schon deshalb falsch, weil der Anteil öffentlich geförderter Neubauten mit Preis- und Belegungsbindungen aufgrund der beschränkten Ressourcen im Berliner Landeshaushalt gering sein wird. Nach dem bisherigen Stand der Diskussion sind Mietpreis reduzierende öffentliche Fördermittel in Höhe von nur 32 Mio. Euro jährlich geplant. Damit dürften nicht einmal 500 Wohnungen pro Jahr mit Preis- und Belegungsbindungen zu fördern sein.

Beim preisgünstigen Wohnungsneubau setzt die SPD/CDU-Landesregierung in erster Linie auf die städtischen Wohnungsunternehmen, die diese Aufgabe voraussichtlich ohne öffentliche Mittel stemmen sollen. Noch zeichnet sich nicht ab, in welchem Umfang in Berlin private Eigentümer bzw. Vermieter an der zusätzliche Bereitstellung von bezahlbaren Wohnraum herangezogen werden sollen. Es kann vermutet werden, dass private Investoren öffentliche Fördermittel verweigern werden, weil der Abstand zwischen den Darlehen der öffentlichen Hand und den niedrigen Kapitalmarktzinsen gering ist und aus Sicht der privaten Investoren die Verfügungsmöglichkeiten durch staatliche Hilfen zu stark eingeschränkt werden.

Darüber hinaus werden private Investoren nur zu geringem Prozentsatz Neubauwohnungen mit Miethöhen für breite Schichten zur Verfügung stellen wollen oder können. Auch über die vom Berliner Mieterverein geforderten städtebaulichen Verträge bei Baurechtsschaffung wird man auf dem Berliner Markt nur begrenzt durch Quersubventionierung der Investoren nachfrageoptimale Wohnungen bekommen, da die Anzahl der Haushalte, die hohe Mieten bezahlen können, beschränkt ist. Nicht nur auf dem Berliner Wohnungsmarkt fehlen also Eigentümer, die sich einer sozialen Wohnraumversorgung “verschreiben”.

Um der Nachfrage “gerecht” zu werden, bräuchte Berlin nach Senatsangaben mehr als 10.000 neue Wohnungen jährlich. Doch Wohnraum lässt sich weder schnell noch ohne Konflikte erstellen. Selbst wenn man heute mit den Planungen beginnen würde, wären viele Wohnungen erst dann am Markt, wenn möglicherweise die Nachfrage schon wieder gesunken ist. Zumindest dieses Zeitproblem konstatiert auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in ihrem Entwurf für einen neuen Stadtentwicklungsplan Wohnen von Juni 2013. Zudem ist jedes Neubauprogramm nur im Kontext der räumlichen, städtebaulichen, finanziellen und sozialen Anforderungen und Folgen zu sehen. Wohnungsneubau schwebt nicht im luftleeren Raum, sondern muss über die Stolpersteine der differenzierten Nachfrage und der konkreten räumlichen Lage hinweggehen. Das sind auch die Erfahrungen aus den großen Wohnungsbauprogrammen unter Bausenator Nagel (Anmerkung der redaktion: Wolfgang Nagel, SPD, von 1989 bis 1996 Senator für Bau- und Wohnungswesen in Berlin, seit 1996 Geschäftsführer der Fundus-Immobiliengruppe). Gerade aber in den Quartieren mit der höchsten Nachfrage kann der Wohnungsbestand nur marginal erhöht werden. Die von der Immobilienwirtschaft als Marktindikator immer wieder beschworene Formel “Lage, Lage und nachmals Lage” wird gerne vergessen, wenn es um das Klotzen nach “alten Rezepten” geht. Nach Auffassung des Berliner Mietervereins geht es deshalb bei der Wohnungspolitik vor allem um die Förderung zielgenauer Investitionen. Für Haushalte mit hohem Einkommen konnte die Wohnungswirtschaft auch in der Vergangenheit ohne staatliche Intervention das Angebot erhöhen.

Kein Zurück zum alten Sozialen Wohnungsbau

Der Berliner Mieterverein hält ein Zurück zum Sozialen Wohnungsbau der Westberliner Vergangenheit für den falschen Weg. Staatliche Finanzierungshilfen (als Zuschüsse oder Baudarlehen) für den Neubau sollen dazu dienen, den preis- und belegungsgebundenen Bestand auszuweiten und den gemeinwirtschaftlichen Sektor zu stärken. Objektzuschüsse für den Neubau müssen nicht notwendig zu Bindungen in den neugebauten Objekten führen; sie können auch mit größerer Breitenwirkung im Wohnungsbestand verankert werden.

Das Grundprinzip der Vergabe muss der Tausch von staatlichen Hilfen gegen soziale Preis- und Belegungskonzepte sein. Denkbar sind staatliche Hilfen für den Neubau, mit denen im Verhältnis 1:2 Bindungen anderswo installiert werden, wo räumlich der Erhalt bzw. die Schaffung von Preis- und Belegungsbindungen notwendig erscheint. Die Zielsetzungen verdeutlichen, dass der objektbezogene Weg des II WoBauG: Hilfen für ein Objekt gleich Bindungen für dasselbe Objekt inklusive der rechtlichen Begleitregelungen (II BV, Neubaumietenverordnung, etc.) nicht mehr zwingend angemessen ist. Es muss über flexiblere und dennoch kontrollierbare Regelungen nachgedacht werden.

Bei knappen öffentlichen Mitteln können die Zielgruppen einer ernsthaft sozialen Politik nicht mehr die “breiten Schichten der Bevölkerung” sein. Die bisherigen Berliner Einkommensgrenzen für den Bezug von Sozialwohnungen sind zu hoch, weil sie einen Verteilungskampf unter Mietern produzieren, in dessen Folge Haushalte mit niedrigen Einkommen oder sonstigen Zugangsbeschränkungen in der Regel unterliegen. Im Fokus steht daher vorrangig das untere Viertel der Einkommensskala. Eine solchermaßen zielgerichtete Politik wäre auch ein Beitrag zu Mitteleinsparungen bei den Sozialtransfers von Arbeitslosengeld II und Grundsicherung, die ständig ansteigende Wohnkosten kompensieren müssten.

Der Neubau ist der teuerste Weg zur Schaffung von Preis- und Belegungsbindungen. Deshalb sind öffentliche Fördermittel auch zu Senkung von Modernisierungskosten (insbesondere bei der energetischen Sanierung) einzusetzen, um im vorhandenen Gebäudebestand zusätzliche Preis- und Belegungsbindungen zu erhalten. Der Wiedereinstieg in eine öffentliche Förderung von Wohnungsneubau ist zudem nur vertretbar, wenn gleichzeitig Lösungen für die Mieter gefunden werden, die in bestehenden Gebäuden des Sozialen Wohnungsbaus auf preiswertes Wohnen angewiesen sind.

Im Jahre 2003 hatten Senat und Abgeordnetenhaus die Anschlussförderung für 28.000 Sozialwohnungen gestoppt, sodass in diesen Wohnungen nunmehr Mieten bis zur Kostenmiete von 18,- Euro/qm im Monat drohen, was in diversen Fällen bereits zur Verdrängung führte. Aber auch bei den Wohnungen mit Anschlussförderung haben die Mieten ein Niveau erreicht, welches vielfach über der ortsüblichen Vergleichsmiete aller freifinanzierter Wohnungen liegt und damit für Mieter in den Einkommensgrenzen des Bundes kaum noch zu bezahlen ist.

Deshalb bedarf das 2011 in Kraft getretene Wohnraumgesetz Berlin dringend einer grundlegenden Korrektur. Die darin enthaltene teilweise Überleitung der Sozialmieten in das System der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der falsche Weg. Einflussmöglichkeiten einer sozialen Mietrechtsgestaltung gehen verloren. Das Instrument der Richtsatzmiete mit Abstandsgebot zu den ortsüblichen Vergleichsmieten des preisfreien Wohnungsmarktes muss endlich genutzt werden.

Erweiterung eines langfristig sozial gebundenen Sektors

Staatliche Hilfen für den Wohnungsbau dürfen kein Notnagel für den Augenblick sein. Sie müssen einen Beitrag zur langfristig orientierten Schaffung eines gemeinwirtschaftlichen Wohnungsbestands leisten, der nachhaltig der Spekulation entzogen ist. Als Adressaten der Förderangebote kommen vorzugsweise städtische Wohnungsunternehmen, Stiftungen und Genossenschaften in Frage. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie ausschließlich nur diesen Investoren gewährt werden. Ein Weg zur Stärkung des sozialgebundenen Sektors könnte die Schaffung von revolvierenden Wohnungsbaufonds in Kombination mit Vereinbarungen sein, die mit dem Empfänger der staatlichen Hilfen getroffen werden.

Mit einer Mietrechtsinitiative den Reformstau beheben

Der Berliner Mieterverein begrüßt die kürzlich vom Bundestag beschlossene Mietrechtsänderung zur Begrenzung von Mieterhöhungen im Bestand, hält sie aber nicht für ausreichend. Nach dem Mietrechtsänderungsgesetz können die Kommunen durch Ermächtigung der Länder die bisherige Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren nun auf maximal 15 Prozent in drei Jahren senken. Diese Änderung wurde zudem mit Verschlechterungen in anderen Bereichen des Mieterschutzes teuer erkauft. Die Neuregelung der Mietrechtsänderung geht zum großen Teil an den wichtigsten Anforderungen und Problemlagen des Wohnungsmarktes vorbei. Um den noch preiswerten Wohnungsbestand zu sichern, sind Mietbegrenzungen bei Neuabschlüssen (Wiedervermietung) und eine grundlegende Reform des § 559 BGB (Modernisierung) das Kernstück. Der Berliner Mieterverein unterstützt das Land Berlin bei allen Anstrengungen, weitergehende Reformen durchzusetzen, die folgende Eckpunkte haben müssen:

a) Zur Begrenzung der Miethöhe ist für Neuabschlüsse von Mietverträgen (bei Wiedervermietung) eine zivilrechtliche Obergrenze von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu schaffen. Zudem sind die bundesrechtlichen Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass zukünftig eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftstrafgesetz wieder verfolgt werden kann. Dazu ist eine Kausalitätsvermutung einzuführen, dass bei einer Mangellage ein “Ausnutzen” durch den Vermieter stattfindet, womit einer übergeordneten wirtschaftspolitischen Bedeutung dieser Vorschrift wieder Rechnung getragen würde. Zudem soll diese wirtschaftsstrafrechtliche Vorschrift auch anzuwenden sein, wenn nur in Teilen einer Gemeinde ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorhanden ist.

b) Der Berliner Mieterverein bekräftigt seine Forderung, die Mieterhöhungsmöglichkeit nach Modernisierung gemäß § 559 BGB abzuschaffen. Grundsätzlich sind die Vermieter auf die Mietererhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB zu verweisen. Bei Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung wird für eine Übergangszeit von ca. 5 Jahren ergänzend ein pauschalierter Investitionszuschlag zugelassen, der abhängig ist von der durch die Maßnahme des Vermieters bewirkten potentiellen Energieeinsparung.

c) Da der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren teilweise erheblich in den Mieterschutz zum Nachteil der Mieter eingegriffen hat, muss der Kündigungsschutz durch gesetzliche Regelungen wieder verbessert werden.

Die Heilungsmöglichkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch Ausgleich des Zahlungsrückstandes wird durch die Möglichkeit der nicht heilbaren ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges zum stumpfen Schwert. In Kombination mit weiterer Rechtsprechung sind damit de facto auch die Mietminderungsrechte massiv eingeschränkt. Es bedarf daher bei einer ordentlichen Kündigung der Heilungsmöglichkeit durch den Mieter. Auch andere Kündigungsmöglichkeiten wie bei Eigenbedarf oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung wurden erleichtert. Gerade auf angespannten Wohnungsmärkten werden diese Möglichkeiten genutzt, um Wohnungen frei zu bekommen und teuer neu zu vermieten oder zu verkaufen. Bei Eigenbedarf soll daher der Personenkreis, den der Vermieter zur Begründung seiner Kündigung heranziehen kann, klar eingeschränkt, sonstige Kündigungsmöglichkeiten ausgeschlossen bzw. zumindest dem erweiterten Kündigungsschutz bei Umwandlung unterworfen und die Spekulation auf Verwertungskündigungen ausgeschlossen werden.

Zweckentfremdung und Umwandlung wirksam verhindern

Während das Mietrecht nur mit bundesweiter Unterstützung geändert werden kann, ist in Berlin die Mobilisierung der mindestens 20.000 Wohnungen, die vorwiegend aus spekulativen Gründen leer stehen, mittelfristig notwendig und möglich. Das Verbot einer Zweckentfremdung von Wohnraum muss wieder flächendeckend für ganz Berlin eingeführt werden, um dem zusätzlichen Abgang an Wohnungen durch Umnutzung in Ferienwohnungen und Gewerberäume sowie Abriss entgegen zu wirken und um den spekulativen Wohnungsleerstand zu vermeiden. Die Ausweitung von Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung und der Erlass von Genehmigungsvorbehalten bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in diesen Gebieten sind als flankierende Maßnahmen zwingend. In diesen Gebieten soll ebenfalls die Nutzungsänderung stärker verfolgt werden und vom Vorkaufsrecht durch die Bezirke Gebrauch gemacht werden.

Landesklimaschutzgesetz oder Energiewendegesetz

Wegen stetig steigender Energiepreise und Heizkosten stehen die Mieter mit “dem Rücken zur Wand”. Der Energieverbrauch in Wohngebäuden muss sinken, aus finanziellen und klimapolitischen Gründen. In Berlin kommt der Energieeinsparung im Gebäudebereich eine besondere Bedeutung zu. Bis auf eine freiwillige Vereinbarung mit den Wohnungsunternehmen des BBU hat der Senat die Problematik komplett verschlafen.

Die Bundesratsinitiative zur Senkung der Modernisierungsumlage von 11% auf 9% ist unzureichend. Da auch der Bund weder über ein Klimaschutzgesetz noch über verbindliche Sanierungsfahrpläne voran kommt, ist weiterhin ein Landesklimaschutzgesetz oder Energiewendegesetz geboten, das die Verpflichtungen für die Gebäudeeigentümer auf ein erträgliches Maß auch für Mieter beschränkt. Eine gute Grundlage dafür stellt nach wie vor das vom Berliner Mieterverein in jüngster Vergangenheit mit dem BUND und der IHK entwickelte Stufenmodell zur Energieeinsparung dar.

Darüber hinaus fordert der Berliner Mieterverein den Senat auf, die Förderung der KfW für die energetische Sanierung im Rahmen eines Berliner Wohnraumfördergesetzes aufzustocken und quartiersmäßige Maßnahmenkonzepte in Abstimmung mit den Bezirken zu entwickeln, um Fördermittel vor allem da einzusetzen, wo Haushalte mit geringem Einkommen leben.

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